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今后房地产调控将更多依靠市场手段

//www.auribault.com 2013-12-19 来源：经济参考报

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　　张卓元：行政手段控制房价效果有限

　　中国社会科学院学部委员张卓元表示，近两年中国房价快速上涨，特别是一、二线城市的非理性上涨，说明了一个道理，就是靠行政手段控制房价效果有限。

　　张卓元表示，这几年中国的房价上涨，特别是一、二线城市房价上涨，说明了靠行政手段来控制房价可能短期有效，长期来看还是有一定问题的。

　　“过去国务院关于控制房价上涨出台了很多政策，有一定成效，但是现在看来，由于没有长效机制，所以造成了今年一、二线房价上涨20%以上的情况。因此，主要靠行政手段的调控只能是临时的、短期的、应急的。”张卓元表示，对商品房房价进行控制应主要靠经济手段。因为，如果你一方面货币大量往外发，投资渠道又比较窄，行政手段来控制房价，短时间可以有效，但长时间是不可能的。

　　张卓元认为，今后房地产调控将更多依靠经济、市场手段控制房价。而市场手段中重要方面便是房地产税。十八届三中全会对住房问题的论述中，明确表示，将加快房地产税的立法并适时推进改革。他指出，这个信号就是表示，房地产税肯定要实行，先立法，然后再开征。而在这之前，可能会先扩大试点。

　　张卓元表示，市场经济下征收房产税是应该的。但由于不能短时间就完善，因此应实施逐步推进的政策，“美国的房产税也是经过几十年的逐步完善，不是一下就完善，包括我们要立法，立法也不要求一次就能够弄得非常完善，要想办法先启动。因为房地产税的确是对限制住房过度投资、投机的需求是很有效的。”

　　对于三中全会相关内容的解读，张卓元认为，研究建立住宅政策性金融机构比较明确，政策性金融机构将类似于美国的房地美、房利美。“虽然美国的‘两房’虽然国际金融危机出了点问题，但是它对解决美国的一些低收入群体的住房还是起了很大作用的。包括中间层收入群体的住房问题等。”他说。

　　保障房将是我国未来住房保障体系中的重要部分。2013年4月9日，住建部发布《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》明确要求各地有序扩大住房保障覆盖范围，在2013年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障条件。这一项政策出台将进一步推动我国城市住房市场增长，也给住房市场带来更多的挑战与机遇。张卓元表示，此次决定提出要健全符合国情的住房保障和供应体系。而这方面内容放在社会保障制度里，这就意味着建立住房保障，是政府的职责。上述问题的改革，将对我国房地产市场健康发展起到很好的作用。

　　蔡继明：遏制房价过快上涨不能忽略供给

　　清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，这些年来我们房地产调控政策表现出来的一个教训是“十年九调，越调越高”，不仅遏制房地产价格过快上涨的势头这个目标没有实现，让它回归理性的水平就更谈不上了。

　　他认为，之所以“十调九高”，就是因为只注重需求，忽略了供给。一直以来的调控政策总是从需求的角度遏制对住房的购买，供给却没有有效增加“如果我们同样大幅度增加供给，供给曲线相应移动，不仅不会上升，至少能保持平稳，还有可能下降”。

　　蔡继明认为，还有一个很重要的制度上的原因，是现在的土地市场部需要完善，目前的现象是地方政府垄断了土地市场。对地方政府而言，一方面用强征的方式垄断了买方，同时又垄断了卖方。“一个垄断市场，尤其是卖方垄断，必然导致价格高于竞争性的市场。”

　　这种垄断造成了两个方面的弊端，一是总量供给不足。大量的农村集体建设用地由于政府的垄断，不能进入市场，导致土地供给总量严重不足。二是供给结构出了问题，大量的土地都是用于工业用地，工业用地和住宅用地比例严重失调。

　　至于造成地方政府垄断行为的根本原因，蔡继明认为其症结是则是因为现行的土地制度。严格地说，我们没有像样的土地市场，也就谈不上发挥市场在土地资源配置中的作用。

　　“本届三中全会还提到了‘农村集体经营性建设用地’和国有土地同等入市，在‘经营性’里面，到底哪些可以入市并没有明确提出”。蔡继明说，按照现有规定，所谓农村集体经营性建设用地，就是用于乡镇企业的那点土地，公共设施不算，农民的宅基地也不算。因此，他认为对“经营性”土地应该做动态的理解，比如，如果人口越来越少公共设施就可以减少，那么这部分建设用地，就可以转化为经营性用地。

　　在农地入市的环节上，无可避免的还要涉及小产权房的问题。三中全会《决定》当中提出，要完善农民的宅基地制度，赋予农民的房屋财产权完整的物权。甚至通过试点可以出租、转让、抵押。

　　“今天说小产权房是非法的，将来集体用地如果合法进入市场，是不是就可以允许大量的小产权房产生和进行交易？”蔡继明说。

　　高培勇：城乡一体化新格局带来三方面问题

　　中国社会科学院学部委员、财经战略研究院院长高培勇说，对三中全会与中央城镇化工作会议精神的体会，一个中心的线索就是要把住房的建设、住房的发展纳入到城乡一体化的新格局当中来加以定位，从而谋划今后的发展路径。有三个方面的问题需要讨论。

　　第一个问题是对住房的属性定位。究竟是商品还是介于商品和公共物品之间的一种混合品，或者说是一种自给自足的自然品？这是首先要说清楚的一件事。我的体会，在城乡一体化的条件下，住房对于大多数人来讲都是一种混合品，但是对于有了一定的经济实力和经济地位的人，可能要把它当作商品来加以对待。

　　第二个要解决的问题，在城乡一体化的条件下，要打破二元体制，塑造一元体制。一旦在一元体制背景条件下来研究住房问题，那么不管是农民还是城市市民，都要遵从市场经济的一般规律，都要在市场经济的环境条件下，在一个统一的制度框架条件下，来对接政府的公共服务。所以具体到一个城市，就不能只管自己所属居民的住房保障问题，肯定也要涉及外来人口。

　　第三个要研究的事情，三中全会提出，要让市场在资源配置当中起决定性作用。对于住房来说，其中相当一部分是作为商品的，这部分是不是应该交给市场去加以解决。在这个基础上，政府的调控应该调控到怎样一种地步，应该在什么样的背景条件下出手调控，对于作为混合品的这部分住房，政府和市场的对接点究竟在什么地方？特别是随着城乡一体化的进程，对于坐落在农村地带的、长期以来被当作自给自足的自然品的那部分住房，该怎样纳入到城乡一体化的住房发展格局当中来，都是需要研究的新课题。

　　本版稿件由本报记者　方烨　梁倩　高伟采写

编辑：尹盼秋