小区公共区域植入广告收益算谁的？－社会关注－理论频道

联系我们邮箱登录通行证登录网站地图

设为首页加入收藏

当前位置：中工网－理论频道－社会关注－正文

理论关键词投稿

农民工新生代农民工和谐劳动关系十七届六中全会十二五和谐社会学习型政党中国特色社会主义核心价值马克思主义

小区公共区域植入广告收益算谁的？

海淀区法院宋纯峰李晓馨 //www.auribault.com 2013-11-27 来源：北京日报

分享到：

　　很多小区电梯、路灯杆、灯箱、墙壁、楼层牌、停车场入口等都有各类广告。这些广告是如何进来的？广告费有多少？得来的钱都去了哪儿？扰民广告如何清出小区？这些问题，恐怕少有业主知情。另外，业主更关心的是这些使用公共区域做广告的收益到底该归谁？实践中，面对动辄数十万上百万元的收支糊涂账，业主别说想要冲抵物业费，甚至分一杯羹都无从谈起。

　　小区投广告应当谁同意

　　根据物权法、物业管理条例等法律、法规的相关规定，楼宇屋顶、外墙等公共部位所有权属于全体业主共有，业主享有对公共部位的占有、使用、收益及处分权。其他人（包括开发商和物业服务公司），在未经业主集体决定同意的情况下，擅自使用楼宇屋顶、外墙等公共部位，均属侵权行为。由此可见，小区广告的投放应当经过全体小区业主的同意。如何界定全体小区业主同意呢？一般来说，业委会作为全体业主选举产生的业主大会的执行机构，有权代表全体业主对小区进行管理，所以在小区里发布商业广告，可与业委会或经业委会授权的物业公司接洽。

　　广告获收益应当归属谁

　　小区公共区域的广告收益，到底应该归谁呢？依据物业管理条例第55条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”因此，小区共有部分产生的收益，应属全体业主所有，并主要用于补充小区业主的共益支出。另外，物业服务企业对共有部分进行了经营管理的，可以享有一定比例的收益。

　　由此可见，对于小区公共区域做广告得来的收益，确定无疑是属于全体业主所有的，但同时考虑物业服务企业在全体业主获取上述收益时作出的贡献，可以适当享有一定比例的收益，即除去物业公司为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用外，其他部分应当属于全体业主所有。

　　经济回报多如何谈分配

　　公共区域虽然归业主共有，但收益分配时应考虑到相关收益的产生，在很大程度上也得益于物业公司的管理行为，故对该部分的收益分配，全体业主和物业公司可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。

　　物业服务有其特殊性，如物业公司付出服务成本后丝毫不能获得经济回报，这对物业公司也是不公平的，也不能调动物业公司对可收益公共部分的管理积极性，故而从本质上说也不利于全体业主。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，也是有悖法律原则的。据此，在存有小区共有部分收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时，物业公司付出了服务成本，也应享有合理的回报。

　　延伸阅读

　　物业涉嫌“私吞”广告收益

　　业主可否拒交物业费

　　司法实践中，经常会遇到物业公司追索物业费时，部分业主以物业公司未经业主委员会同意，擅自将小区公共部分用于出租或获取广告收益，故要求将上述收益折抵物业费，上述做法是否得当？就物业费交纳问题，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”此处应明确欠缴物业费的性质。物业费的性质并非物业服务企业的酬金，它的90％以上都用于业主公共部位的维修养护及其它公共开支，业主不交纳物业费是损害业主共同利益的行为，因此业主没有理由拒绝交纳物业费用。

编辑：尹盼秋