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产经周观察：天价停车位背后的产权迷局

//www.auribault.com 2014-04-23 来源：中工网—《工人日报》

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据媒体报道，近日，北京市一高档小区将车位卖到了60万元一个，面对业主们的反对和质疑，开发商的态度是“爱买不买”。因为，不买的话，您的车又能停在哪儿呢？其实，这并不是北京市第一次出现天价停车位，在此之前，一些高档小区30万、40万元一个停车位也不时见诸报端。

对此，有人说，车位价格高些无可厚非，市场本来就在资源配置中起决定性作用。大都市里车位稀少，物以稀为贵，车位价格高些还能起到对用车需求的市场调节作用，有助于保护环境。但问题是，如此高价的停车位，其实并非是市场决定的。很大程度上是开发商在“强买强卖”。

业主在购房的时候，尚能选择自己买哪个小区的房子，但车位往往是在小区入住后才开始销售，这时候，开发商握有所有的车位资源，对于车位的定价，业主并没有太多话语权。

但是，就算真的花上了几十万元，买到的车位到底是不是属于业主，还是一个两说的事情。其实，不少人花费巨资，买到的只是一个几十年的车位租赁合同。因为，就算开发商本身，也不见得拥有停车位的完整产权。而恰恰正是停车位产权的模糊，使得控制停车位的开发商，拥有了绝对的定价权。

商品房小区的停车位，大致有三种产权归属。其一是开发商自己投资建设车库，拥有完全产权，其二是归属全体业主所有，其三则是属于依照《人民防空法》配建的地下防空工事，被开发商租赁用作车库。而根据《物权法》规定，“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

也就是说，通常而言，小区地面停车位的产权属于业主集体所有，因为小区宗地号的全部土地使用权按份归属房屋单元的所有人。而地下车库则依照产权划分，如果地下车库不计算在小区容积率中，则可视为地下车库是地上建筑物的从物，其产权也应由小区的业主共同享有。只有当小区地下车库停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积，开发商才能拥有地下车库的产权，并可以转让出售或出租给业主，此类地下车位应有明确的产权权证。

在现实中，由于许多小区业委会要么形同虚设，要么缺少相应的法律维权渠道，使得开发商将本属于小区业主集体所有的车位产权，变相二次出售或租赁给业主，从中渔利。

许多商品房购房者并未意识到，自己购买的并不只是自己单元内的房屋，也包括了整个小区土地使用权和整栋楼房的公摊面积中属于自己的份额和权益，并且这一份额和权益是不可放弃的。按照物权法规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。而建筑物的共有部分，通常包括了楼道、电梯间、垃圾间、地下室、管道层等，还有部分是作为从物附着于建筑的停车位。

因此，破解商品房小区里频现的天价停车位现象，关键在于政府有关部门加大监管，同时完善和发挥业委会职能，使其代表所有业主，行使对包括停车位在内的小区内业主共享建筑部分的产权管理，不能让开发商和物业公司再浑水摸鱼。

编辑：周文

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