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亢　舒：楼市调控应多靠市场之力

//www.auribault.com 2013-11-20 来源：经济日报

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　　近期出台的楼市调控措施开始从倚重“限购”、“限贷”等手段，逐步向市场手段与行政手段并用过渡，特别是强调通过扩大供给平衡市场需求，建立起房地产市场调控的长效机制

　　11月18日，广州市印发《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，总共6条内容，被称为“穗六条”。至此，京沪穗深4个城市在近一个多月之内全部出台了楼市调控“新政”。

　　今年以来，一线城市房价领涨全国，国家统计局公布的10月份房价数据显示，北京、上海、广州、深圳4城市新建商品住宅价格同比涨幅分别为21.2%、21.4%、20.7%、20.6%。对此，这些城市的“新政”更加倾向于从遏制投资投机性需求和增加供给两个方面做文章：一方面，“限购”政策并没有取消，行政手段仍然在发挥作用，即已实施多年的限购、限贷等政策；另一方面，四个一线城市的楼市调控政策无一例外地将扩大供给摆在了突出的位置，并且更加具体可行。比如，“深八条”提出，在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，四季度还要供应约60公顷住宅用地。“京七条”的核心内容则是加快自住型商品房供应。

　　笔者认为，上述调控措施虽有待检验，但开始从过于倚重“限购”、“限贷”等手段，逐步向市场手段与行政手段并用过渡，特别是强调通过扩大供给平衡市场需求，这是更加典型地运用市场规律进行调节的措施，这一变化符合《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》关于“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”的总要求，效果值得期待。

　　近年来，我国楼市价格不断上涨，牵动人心。党的十八届三中全会召开之前，各方对给房地产调控“定调”充满期待。全会提出要“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”等举措，其目标是要建立起房地产市场调控的长效机制。

　　首先，建立城乡统一的建设用地市场，意味着农村土地流转将不再局限于农村，而是跟城市市场并轨，将大大增加土地的供应量，相应住房供应量增加，房价预期就会稳定。其次，房产税主要针对房产保有环节征收，将在相当大程度上调整房地产存量市场，提高持有住房成本，使闲置住房回归市场，减少楼市泡沫的效应。同时，房产税立法目的并不是单纯地打压房价，它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分，对于完善市场经济体制具有全局意义。

　　需要强调的是，十八届三中全会提出的财税体制改革、完善金融市场等改革，都将影响房价。目前房价高，很大原因是地价、税负和融资成本高。取消或减少建设环节的各种费用，降低房地产业的税负和融资成本，同时加大土地供应，住房供应量就会增加，供求关系变化将使房价趋于稳定。

　　十八届三中全会未对房地产市场调控专门提及，一定程度上也是“市场在资源配置中起决定性作用”这一精神的彰显。上世纪90年代以来，我国进行的住房制度改革使得住房问题的解决逐步从福利分房向住房商品化过渡。20多年来，房地产市场发展迅速，为百姓住房问题的解决以及经济社会的发展起到了积极作用。尽管“限购”等调控手段在一定程度上不可避免，房地产市场的问题终究要交给市场解决，靠供需决定价格。

　　应该明确，由于涉及多方利益，房地产调控长效机制的建立是渐进的。相应的，以“限购”为代表的行政手段退出，也有可能是渐进的过程。否则在缺乏有效替代政策的情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控松绑，对市场稳定有害无益。

编辑：张苇柠

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