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和静钧：不动产产权“统一登记”的历史性跨越

和静钧

//www.auribault.com 2014-12-23 来源：深圳特区报

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　　统一登记后，对联网信息的查询将更为便利和有效，登记事项的变动也变得更为便捷，能最大限度地降低重复抵押、拆零抵押等物权欺诈现象

　　12月22日，国务院公布了《不动产登记暂行条例》，《条例》将于明年3月1日起施行。《条例》规定：“国家实行不动产统一登记制度”，“国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作”。

　　“登记”与“统一登记”，虽只有数字之差，却含意迥异。对于不动产，我国早已采取“登记取得”的法律模式。土地被称为“财产之母”，不动产的产权在所有物权中无疑是最重要的构成部分。依“登记产生权利”的不动产确权规则，登记为不动产的产权清晰与产权流转带来至关重要的影响。一本登记后获得的产权证书，是权利的直接凭证。

　　然而，从“登记”到“统一登记”，我们几乎走过了数十年。

　　我国的不动产产权登记制度，从适用于计划经济的行政管理体制中转型而来，在产权登记体制上出现了“多头登记”、“划片登记”、“标准不一”以及不能信息联网共享等弊端。随着登记权背后日益凸显的部门利益，甚至在信息联网方面也出现了部门保护主义阻碍。这种状况越来越不适应于当今市场经济的需求，也干扰了反腐“阳光法”配套法律的出台。

　　不动产的“统一登记”，不同于“信息联网”，这是两个概念。“信息联网”是保存现有多部门登记的局面下实现信息共享，只要技术到位，这是非常容易解决的问题。而不动产的“统一登记”，是把登记权统一收归于某一部门或新设立的某一机构，由其统一行使登记管理权。统一登记后，对联网信息的查询将更为便利和有效，登记事项的变动也变得更为便捷，能最大限度地降低重复抵押、拆零抵押等物权欺诈现象。

　　“统一登记”的主体功能，就是登记机构的统一、登记权的统一，以节省行政管理及人事成本，提升行政效率，更好地为社会提供服务。“统一登记”的从属功能，则是派生于主体功能的一系列其他领域中的功能。如从反腐的“阳光法”角度上看，“统一登记”后形成的不动产统一信息，更能令检举人、审查机关很快掌握腐败分子及其家属成员和密切关联人的资产变动情况。而从财产流转的角度上看，资产信息越集中，越能在融资和抵押市场上获得更高的信用支持。

　　然而需要注意的是，放大反腐的从属功能，任凭并鼓励“以人查房”，将使“统一登记”后形成的集成信息沦为侵权信息，社会负面效应增大，损害“统一登记”的主体功能。同样，如果“统一登记”只守护主体功能，不顾及从属功能，“统一登记”会因缺少社会化的查询需求而变得没有意义。总之，协调好主从功能，是《条例》实施后面临的重要任务。

编辑：曹茂竹