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马红漫：楼市地方新政，绩效待观察

//www.auribault.com 2013-11-12 来源：广州日报

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房价上行压力倒逼一线城市调控政策“升级”。近日出炉的“沪七条”将二套房最低首付由六成提升至七成，非沪籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限由1年提升至2年；而北京市住建委则提出，单价高于4万元人民币的楼盘今年不会批预售许可证。

虽然建立楼市长效调控机制已获得业界认可，但在年底房价调控目标问责压力陡增的语境下，一线城市还是竞相祭出了行政强制干预利器，以解决燃眉之急。可以预见的是，未来一段时间楼市行政举措将会与市场化调节并存。只有在对土地财政、财税体制等制度层面进行彻底厘清之后，长效机制才可能在楼市调控中占据主导地位。

事实上，当前楼市的主要症结还在于结构性矛盾。一方面，在城镇化改革的大背景下，许多进城务工人员被排斥在住房保障体系之外，同时却因其自身收入水平偏低而与商品房无缘，这部分刚性需求长期无法得到合理满足，进而引发供求不相匹配的问题。另一方面，房地产业表现出区域性的冷热不均。在大型城市、尤其是中心城区，高端需求集中而供地相对稀缺，进而导致房价持续升温；但在许多中小城市、新建卫星城区，则因新增人口流动不足、前期房地产业过度开发而诞生了“空城”与“鬼城”。可见，这些楼市痼疾需要通过夯实保障性住房市场、合理引导人口居住分布等措施予以根本破解，随之而来的专项资金筹措、城市交通基建投入、人才引进制度设计等必要配套政策同样具有长周期性特征，需摒弃短视心态、以长远眼光视之。是为决策层强调楼市调控长效机制的原因所在。

现在的问题是，地方政府普遍受到预算收入不足问题的困扰，在偿还地方债务、活跃地方经济工作中对土地出让金的依赖程度较高。在这一前提下，房地产业低迷成为地方政府不可承受之重，而楼市趋热又可能触碰到调控问责底线。恰因此，见效较快、收缩自如的行政管制就成为地方政府适时调控楼市的重要砝码，不可能对其轻易放弃。就此而言，楼市调控早已走出“单一产业”的范畴，成为一项社会性、制度性课题。未来只有合理平衡各级政府的事权与财权、积极推进税收制度改革、淡化土地财政的魅力，才可能为房地产业依照市场规律运作、强化自动纠偏功能奠定环境基础。

编辑：周文