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尹卫国：以房养老悬而未决待破题

//www.auribault.com 2014-03-24 来源：法制日报

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据报道，北京、上海、广州、武汉四个城市已入围以房养老保险首批试点，保监会已明确实施细则，投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，保险公司须开业满5年、注册资本不低于20亿元（3月22日中国广播网）。

中国正进入老龄社会，庞大的老龄人口完全靠国家养老是政府财力所无法企及的，即使社会福利很完善的发达国家，养老服务也并非政府全包，而采取政府、家庭与个人共同分担养老责任。以房养老虽然短时间内难以成为养老主要方式，但在城市可挖掘的潜力很大。

理论上讲，以房养老并不复杂，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其住房抵押给银行或保险公司，定期获得一定数额养老金或接受老年公寓服务，房主身故后，金融机构有权处置出售抵押房屋，处置所得用于归还贷款。但在实际操作中会存在大量复杂的问题与矛盾。

笔者以为，目前存在诸多影响以房养老推进的障碍及悬而未决问题亟待解决。首先，观念破题当为先。受传统观念的影响，许多老人总想给孩子留下点财产，宁愿自己老年生活过得拮据，也不想把房子押给商业机构，觉得这样做很没面子。许多子女也反对父母以房养老，希望能继承父母房产。扫除观念障碍，需要大力宣传以房养老是市场经济条件下老年人安度晚年的一种补充形式，积极营造鼓励、支持以房养老的社会氛围。尤其是子女，如果因能力或时间上的限制，无法让父母晚年生活幸福、愉快，那就应该鼓励父母以房养老，而不是把眼睛盯住他们的那点房产。

其次，70年产权是只拦路虎。以房养老在一些国家成为主要的养老模式，这主要取决于国外产权房不受年限限制，如欧美国家居民住宅拥有永久的土地私有权，加上房价变化不大，如德国商品房基本做到10年不涨不跌，这就便于操作。我们的国情却大不一样，70年土地产权就是一道障碍，有些商品房仅四五十年产权，现在的年轻人到了养老年代，土地产权也基本到期，虽然物权法已明确住房土地使用权期限届满的，自动续期，但说法比较笼统，条文不够清晰。况且自动续期要不要缴纳税费？按什么标准缴纳？这些无疑都是未知风险，金融保险机构不能不思量、不考虑。

第三，房价具有很大的不确定性。近年来大城市房价只涨不跌成常态，这种态势不能不让准备以房养老的市民产生后顾之忧，或许今天评估的房价，明天就涨上去了，抵押房屋岂不吃亏？金融保险也存在同样的担心，万一房价十年河东转河西，若干年后跌下去了，岂不亏大了？

可见这些问题亟待法规、制度加以破题，尤其是土地产权，急需出台法律规范70年后的衔接问题，既然以房养老已进入国家养老服务的基本政策，土地产权衔接就是一个无法绕过的法律问题。房子的价值评估也需要有灵活的政策及留有余地的空间，而不是一锤定音。

编辑：周文