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马红漫：合理适度使用地方楼市裁量权

//www.auribault.com 2014-05-13 来源：广州日报

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自南宁放松楼市限购政策以来，至今已有天津滨海、无锡、杭州萧山等地陆续跟进，多地都传出救市“风声”。近期各地频频试探放松楼市调控政策底线，业界难免担忧房价回归之路再度受到行政之手的干预。

在银行信贷收紧、限购令抑制投机等因素的综合影响下，楼市交投陷入胶着。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积及销售额增速2014年起已连续3个月双双下降。即便在房价一贯坚挺的上海，也出现了高端楼盘7.2折甩卖的案例。就在房价坚冰消融态势蔓延之际，地方“救市”声音渐次响起，“地方政府比开发商着急”的坊间传言似乎得到了一定印证。值得一提的是，在楼市结构性分化特征明显的语境下，调控政策已由“一刀切”转向了“因城因地分类调控”。报道显示，已连续四年对外“张榜”的全国住房用地供应计划，今年国土部将暂停对外发布，改由地方自行公布。诸多迹象表明，中央决策部门开始将调控的主导权交还给地方政府，以提高“双向调控”的灵活性和针对性。但现在的问题是，地方政府是否能用好手中的裁量权？又如何做到因地制宜地适度调控？

其实，由于涉及利益纽带关系，地方政府对于楼市调控的态度一直广受指摘。数据显示，2013年中国政府财政总收入17万亿元，其中土地出让金收入4.1万亿元，而其余的税收中又有23%属于房地产相关税收。显然，当前地方政府的土地依赖症并未得到根治，楼市转冷很可能意味着地价缩水、土地财政受困、地方债后续还款能力弱化，这将让地方政府的切身经济利益受挫。恰因此，在各种为楼市松绑的公开理由之外，一些地方政府不能完全排除有自身诉求掺杂在其中。回顾以往，2008年就是在各地层出不穷的救市刺激下，本已上涨乏力的房价被注入了强心剂，转而走向了报复性反弹的轨道中来。而在限购令执行的3年多来，地方政府试图对其进行“微调”的努力也未曾间断，只是受到主管部门的压力难能如愿罢了。如今地方政府掌控了更多的调控话语权，而其对房地产业的依附情结却仍然浓厚，担忧房价重蹈六年前覆辙的声音的确值得警醒。

不可否认，由行政主导向长效机制转型是楼市调控的正确演绎方向，也是将房价更多交由供求博弈决定的必然之举。但在过渡阵痛期，包括地方政府对分类调控的把握和取舍、各类房企对系统风险的解读和应变能力以及各地新政对市场的实际影响都被放置在了新的语境之中，需要实践历练才可能摸索出正确的路径。其间，有关部门需联手进行深层次改革，平衡各级政府部门的财权与事权、减少直至消除地方政府对土地财政的依赖、培育新的经济增长机制弱化楼市绑架经济现象。只有在这些制度羁绊获得厘清之后，房地产业才可能真正排除行政“杂音”，体现出周期性波动、优胜劣汰的市场规律，更多彰显出满足民众安居需求的消费属性。

编辑：周文