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徐立凡：楼市调整期，也是改革好时机

//www.auribault.com 2014-05-14 来源：人民日报

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楼市最近似乎有点冷。财政部12日发布的数据显示，4月份全国与房地产交易直接相关部分税收增速下降，房地产营业税和房地产企业所得税双双出现负增长。研究机构数据也表明，4月份35个重点城市新建商品住宅库存总量达到5年来的新高。而开发商降价换量的策略也收效不大，向来是楼市旺季的5月小黄金周，全国楼市成交量缩水。

价格有涨有跌，这是市场经济的正常规律。但是，一些城市的“救市传言”也引起了关注。比如，放宽在中心城区限购范围，购房贷款可获政策性担保，新区购房享受“例外”的优惠……这都被解读为“救市之举”。事实上，这些传言不少都被证实为误传，更多还是反映了市场与购房者关切的情绪。

那么，应当如何看待房地产市场的阶段性调整？楼市调控是否又站到了新的十字路口？

从历史趋势来看，房地产市场大起大落的一幕很难重演。一方面，曾经的部分城市的房价虚高，一定程度上是流动性过剩的结果，如今宏观经济仍在合理区间，货币政策保持定力，加之简政放权的深入，社会资本投资渠道拓宽，不再盲目涌向楼市，这些都在弱化房价盲目上涨的趋势。另一方面，伴随保障房建设、棚户区改造的积极推进，房地产行业健康稳定发展的环境和预期，都在不断优化。

尽管如此，我们对于个别地方政府可能的“救市冲动”，也要保持警惕。正如习近平总书记在中央政治局集体学习时指出的，住房问题既是民生问题也是发展问题。从“国五条”到“建立长效调控机制”，再到“分类调控”，政策内涵不是趋于模糊而是更加明确。其指向正是从治标到治本，总的方向是“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，更好实现宏观大局与地方利益的平衡。

这就要求，地方政府应与宏观经济大局保持应有的协调性。既要坚持市场化改革方向，增加住房供给，保障好群众的居住权，还要保持房地产关联行业的合理景气，这就是宏观大局。楼价企稳，是房价回归合理区间的必经阶段，需要正确对待。而近年来中央持续加大保障房建设、棚户区改造的力度，也为相关上下游产业的景气奠定了基础。对于中央的既定政策，地方应继续坚决落实，而非另辟蹊径、随性救市。

与此同时，也要以更深入的改革解决地方发展内在需求。一些地方过度依赖土地财政，是救市冲动始终存在的原动力。但客观看，地方财权事权不够匹配，也是不得不依赖土地财政的原因。从根本上改变这种过度依赖，需要深化财税体制改革，实现地方财权和事权的匹配，提高财政收入的可预期性和稳定性。

因此，因地制宜提高政策效力、推进体制改革，较之救市更有价值。不同城市住房供需关系不同、产业基础迥异，很难一刀切。这也是今年全国两会提出“分类调控”的主要原因。分类调控，意味着地方对于楼市健康发展有了更多责任，需要树立主动摆脱土地财政束缚的意识，通过发展特色经济，打通更加多元的发展路径。

置于新型城镇化的历史方位观察，房地产市场的健康与否，关乎人民住有所居的梦想，关乎经济转型升级的成败，关乎改革爬坡过坎的深化。无论是保持调控定力，还是重塑地方发展路径，这都是减少改革成本的好时机。在改革关联性和耦合性愈加受到重视的今天，如果只用简单的救市举措，错失了这一契机，损失的只会是未来。

编辑：周文