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马龙生：以房养老两年试点期未必够

//www.auribault.com 2014-06-25 来源：山西晚报

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　　保监会正式发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定从下个月起在北京、上海、广州、武汉四地正式开展为期两年的试点。投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。（6月24日《广州日报》）

　　在人口老龄化加快与房价“步步高”的当前，养老和房子都是极为敏感的话题。而把两个敏感词叠加在一起，想让人们不做出“政府把养老责任推向社会”之类的解读，也是不太可能的。

　　民政部有关“政府不会推卸基本养老责任”之说，起码透视出这样一个事实：以房养老不过是一种补充手段。换言之，基本养老靠政府的传统做法不会有什么变化，而如果在有条件的情况下，通过以房养老来获得更高养老待遇，同样不失为锦上添花之举。

　　但是，与正向抵押相比，以房养老特有的反向抵押，其不确定风险要大很多。以房养老要走出一条稳健可行之路，仍然是短期内难以令人期待的事情。概括来说，这主要有三个方面的原因。

　　第一是适用范围有限，保险企业很难追求规模效应。作为眼下最值钱的家当，除非老人与子女反目成仇等极为特殊的情况，把房子传给儿女后代，几乎是中国老人的唯一选择，否则“家和”就要被蒙上一层重重的阴影。因此，以房养老的适用范围，基本就只剩下有独立产权房的孤寡老人。而既有产权房又孤寡的老人，又能有多少呢？有人担心政府为了推广以房养老，把子女对父母房产的继承权都要剥夺，这种说法其实是很难成立的。

　　第二是操作不易。国外成熟的做法，在国内未必容易推广。以房养老，无非是老人把自己的产权房抵押给保险公司，再从保险公司获得一部分先期支付的养老费用。房主去世后，房产出售用于抵还这部分费用，其升值部分再按事前的双方合约处理。但众所周知的是，年轻人买房的正向按揭，是随着还款的增加，银行风险不断减少；而以房养老这种反向按揭，却因为老人寿命长短、房价是否增值、养老费用预支额度等动态因素的纠缠，时间越长风险越大。再加上土地使用权只有70年甚至更短等宏观门槛，具体操作的难度很可畏。

　　第三是谁能行使老人的代理权。因为孤寡，才得以进入以房养老的适用范围；同样因为孤寡，到了真正“老糊涂”的时候，谁来保障其权利的行使，又会成为一个难题。保险公司与客户是契约关系，不可能帮客户做主。可是当老人不具备分析判断能力，无法为自己抵押出去的房产行使处置权的时候，谁有资格真心维护、精心代理他们的诉求？目前来看，这也不是一个容易解决的事。

　　综上所述，以房养老，从概念提出到具体落实，还有太远的路要走。如果没有较长时间的心态适应，以及充分的矛盾暴露与解决，实施办法就很难真正成熟起来。因此，两年的试点期是否够用，现在看来还是一个很大的未知数。

编辑：曹茂竹