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春节过后,全国一二线城市的楼市又再进入亢奋模式:上海有市民“裹着被子”半夜排队抢房、一个豪宅项目352套房一天就卖完;北京大兴黄村的一个地块拍卖楼面价达到每平方米4.7万元,有11.4平方米学区房售价高达530万元;深圳2月份新房成交均价再创新高,同比增长72.12%,新建商品住宅成交数和面积同比分别增长172.54%和183.24%……
一线和部分二线城市因其地理位置、产业结构和公共资源的相对优越,对外地人极具吸引力,需求相对旺盛,由此支撑房价坚挺;再加上公积金贷款门槛降低额度提高,央行连续降息降准,二套房贷首付比例下调以及营业税免征期五年改两年等政策利好,降低了购房者的买房成本与贷款难度,也刺激了市场需求。
然而,从住房租售比、房价收入比和住房库存比等数据来看,无法解释某些城市骤然出现的房价凌厉升势。
人为制造市场恐慌是一个合理的解释。据媒体披露,一些开发商和房产中介哄抬炒作,人为制造出抢房假象,诱导买家恐慌性入市。比如,有记者特地去“裹被买房”的“案发现场”探盘,发现“冷冷清清空空荡荡”,售楼员说:“我们还有房源可售。”
非理性加杠杆是一个更合理的解释。深圳市房地产研究中心主任王峰认为,这一轮房价上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。据中原地产统计,深圳投资购房比例已从2014年10月的10%涨至目前的25%。投机者除足额使用银行贷款外,还通过众筹、首付贷、个人间小额借贷(P2P)等高杠杆房地产理财产品筹集炒房资金。据媒体报道,有人通过众筹凑齐房屋的首付款、月供、税费、物业费,持有深圳罗湖的百仕达小区一套46平方米的房屋4个月,出售后净赚45万元,收益率达77%.
通过众筹、首付贷等方式非理性加杠杆,不仅突破了按揭贷款政策规定的首付比例,也加重了购房者的偿债负担,更加大了银行按揭贷款的风险——当投机者面临亏损时,弃房断供的风险更大。这种通过场外配资入场投机的非理性加杠杆,因房价上行遮蔽了风险,效仿者贪婪远胜恐惧纷纷入市,造成风险积聚;一旦房价下行风险暴露,恐惧又远胜贪婪纷纷离场,从而造成风险爆发。A股在场外配资的非理性加杠杆炒作下暴涨暴跌,就是一个鲜活的例证。海通证券首席经济学家李迅雷直言:“去年股市的教训应该吸取,千股跌停对于加杠杆的投资者而言,惨不忍睹。这些热钱说来就来,说走就走。因此,货币现象就是泡沫现象。股市没有盈利支撑,房价则没有人口支撑。”
最新统计显示,去年上海有将近15万外来人口净流出,为近40年来首次。从全国来看,流动人口规模从去年开始下降。也就是说,从农村流入到城镇地区、流入到非农产业就业的劳动力总量在下降,这种情况更突出反映在某些大城市。人口在流出,房价仍飙升,楼市很可能成为少数人加杠杆炒作的“富人游戏”;而非理性加杠杆又必然直接或间接涉及银行等金融机构,从而直接或间接积聚金融风险。
当楼市进入亢奋模式,对政府来说,当谨防楼市非理性加杠杆所带来的金融风险;对购房者来说,当谨防非理性加杠杆入市后的负资产风险。
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