“高利贷”催债、高铁上被“霸座”、电梯间贴广告…… | 这些事“民法典”怎么说③

宋胜男刘欣孙天骄

2020-05-27 10:15:16　　来源：法制日报

　　民法典里的每个字都为“你”书写，

　　不仅关心“你”在“物”上的权利，

　　强调有恒产者有恒心，

　　而且完善对合同废立的规定，

　　保障市场交易的公平公正，

　　……

　　这部法典通过审议并正式施行后，

　　将会给“你”的生活带来巨大变化。

　　前两期法报君和大家分享了《中华人民共和国民法典（草案）》（以下简称民法典草案）中婚姻家庭编、继承编、人格权编、侵权责任编的相关内容。今天，我们继续看草案中物权编和合同编的相关内容。

　　物权是民事主体依法享有的重要财产权,小区共有部分怎么用、房屋产权到期怎么办……物权法律制度调整生活中各种因物的归属和利用而产生的民事关系。

　　合同制度则是市场经济的基本法律制度。网络购物、公交出行、饭店消费……我们几乎每天都在与各种各样的合同打交道。在民法典草案中，合同编的篇幅占了近一半，可见其重要性。

　　接下来我们一起来看看本期的小故事！

物权编

　　1.小区贴广告谁说了算？收益归谁？

　　幸福小区的每栋楼下都有一个公告栏，原本是用来张贴与小区相关的重要通知，最近却悄然换上了各种广告。就连一楼的大厅、电梯间里也都张贴了各式各样的广告。小区业主小胖无意间看到广告商给物业管理人老张广告费，不禁感到困惑：幸福小区是所有居民的，物业可以这样擅自在小区张贴广告并收费吗？

解析：

　　民法典草案物权编规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　草案还规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

　　因此，物业利用小区公告栏或电梯张贴广告的行为不仅需要由业主共同决定，而且该广告收入为利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。

　　2.购买的商品房70年产权到期后怎么办？

　　一天小区居民王爷爷在电视上看到，住宅土地使用权期限最长为70年，之后便陷入了焦虑之中。热心的小胖发现他最近气色不好，就问他怎么了。王爷爷唉声叹气地说，还有几年他家的房子产权就要到期了，如果到时候房子不归他了该怎么办呢？听到这些，小胖也不禁产生担忧。

　　解析：

　　其实，居民购买房屋实际上取得了两个权利，一是房屋的所有权，二是房屋所占用范围内的土地使用权。房屋所有权是没有期限的，但住宅的建设用地使用权最长是70年，也就是通常所说“70年产权”。

　　许多人担心商品房产权到期后怎么办？对此民法典草案物权编作出了一个原则性规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。这一规定解开了很多买房人的心结，让买房人心里更踏实，也消除了老房子所有权人的担忧。

　　3.承包的土地不想种了能承包给别人吗？

　　王爷爷当了一辈子农民，种了一辈子地。但是随着年龄增长，身体条件已经不允许他接着种地。可是家里面的年轻后辈上学的上学，工作的工作，没有人能帮他照顾田地，老人舍不得将家里承包的土地荒置，想将田地承包给他人，但不确定法律是否允许。

　　解析：

　　民法典草案物权编完善了承包地“三权分置”制度（土地的所有权、经营权、承包权），规定土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。确认从土地承包经营权中分离出的经营权可以流转或者市场化。流转期限为5年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。

　　王爷爷自己不能再继续种地，可以选择通过出租等方式将土地经营权流转给他人，这样他既可以仍然享有土地的承包权，又可以使这块土地物尽其用。

　4.房屋卖出后还能继续居住吗？

　　钱爷爷年纪大了，最近他想把在名下价值100万的房子卖了或者抵押给银行准备“以房养老”，拿这个钱改善生活质量。但是幸福小区的居民听说后，都劝他三思，小胖担心钱爷爷一旦失去房屋产权，居住质量将大幅下降，而如果抵押给保险公司又担心拿到的钱太少而“亏本”。

　解析：

　　民法典草案物权编在用益物权部分增加居住权专章，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

　　居住权人依法能够对特定的房屋占有、使用，但居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅除当事人另有约定外，也不得出租。这一制度有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。钱爷爷可以把价值100万的房屋卖出70万，在依法严格实行“居住权登记”后保留居住权，这样就可以把房子“提前变现”，用来养老以及改善生活质量。

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编辑：张苇柠

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