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余丰慧：李亚鹏３５亿进军商业地产是福是祸

//www.auribault.com 2013-11-26 来源：新华每日电讯

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李亚鹏转身开始投资开发地产项目，跨界运营商业地产大盘。首次进入商业地产领域，即投资35亿元押宝体验式文化艺术商业地产。（《西安晚报》11月25日）

对于李亚鹏事业转型跨度如此之大，业内外有许多疑惑和疑问，笔者仅从目前宏观经济、房地产等经济走势方面谈一些肤浅的观点。

从整个房地产领域来说，经过十年疯狂，目前房地产泡沫不小。不妨列出一些基础性数据与美国房地产泡沫最严重的时期进行对比。2005年美国的房地产泡沫达到了历史最高点，为美国GDP的172%左右。从1998年到2006年的8年间，美国的房价翻了一番，8年内住房按揭贷款增长了150%.最终爆发次贷危机，进而引爆了2008年至今还令人胆颤的金融危机。

截至2012年底，中国内地存量住房约179亿平方米，合计总市值约100万亿元；如果算上农村房产、小产权房和城市商用房产，总值约200万亿元，与GDP之比分别为193.4%和388%，分别高出美国2005年房地产泡沫达到历史最高点172%的21.4个百分点和216个百分点。中国的国民产出能否支撑如此庞大的房地产价值，值得掂量。

也就是说，目前的中国房地产泡沫程度达到了历史顶峰。泡沫主要表现形式是房价离谱极高，高房价远远脱离房地产生产要素包括土地等的真实价值成本，并且远远脱离百姓的收入水平和对房价的承受能力。因此，在宏观经济走势、房地产非理性增长，房价处于最高位置时，进入房地产领域并非明智之举。

从商业地产领域来看，现状和未来都不会太乐观。今后商业地产面临的挑战要比商住地产更大。主要挑战来自互联网的大发展，特别是电子商务迅猛发展对商业地产的冲击。传统商业地产的金贵之处是由传统的商业模式决定的。比如：昂贵的街面房、门面房以及城市中心地带的写字楼等。然而，随着电子商务的发展，改变了商品的销售零售方式，改变了消费者的消费购买习惯和行为。

对商业地产的最大冲击是，对传统的门面房、街面房要求不是那么强烈了，销售零售渠道正在快速由线下向线上转移。这种趋势在未来将会愈演愈烈，目前已经使得购物商场、门面房、街面房等商业地产收益下滑。

写字楼商业地产未来受到的冲击不比实体店的购物中心等小。李嘉诚的和记黄埔2012年年报显示，从2010年开始，和记黄埔在内地的租金收入逐年下滑。和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率更接近15%.但广州西城都荟广场的回报率只能达7%，陆家嘴写字楼的租金回报率仅为约5%.潘石屹抛售上海商业地产与租金越来越低、收益越来越差不无关系。物业顾问“莱坊”预计，2015年上海甲级写字楼空置率极有可能上升至13％。

因此，从总体上看，李亚鹏斥巨资高调跨界进入商业地产，前途未卜。不过，他的聪明之处在于，找到一个商业地产貌似很有潜力、有前景的突破口——旅游休闲文化商业地产。比如，正在筹划起步的丽江“雪山艺术小镇”，集文化、旅游、休闲于一体，如果沿着文化体验、休闲娱乐、旅游度假思路开发商业地产，应该非常有前景和潜力。随着经济发展，百姓收入提高，对旅游休闲和文化艺术需求将非常之强劲。14年前的1999年，美国人耗费在休闲上的时间与工作时间各占50%，中国目前与之相差甚远。

编辑：周文