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刘　钢：居者有其屋靠“看得见的手”

//www.auribault.com 2014-12-09 来源：新华每日电讯

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　　奥地利首都维也纳地处欧洲中心,是众多国际机构所在地,且连续多年位居“世界最宜居城市”前三之列。但维也纳的居民住宅售价相对稳定,在2012年前的近10年里,城市平均房价年均涨幅仅约2%,扣除通胀因素,基本没有上涨。这其中,维也纳市政府发挥了决定性的作用。

　　维也纳政府把住房看得与食品一样重要,认为住房安全问题关乎民生,进而影响民意和社会稳定,不能只靠市场调节,还要靠政府引导,尤其要重视保障低收入人群的居住安全。因此,大力兴建公有住宅必不可少。

　　1923年,维也纳市的“安居房”计划启动,市政府通过向有房者征收“房产税”筹集资金,获得建设公有住宅的“第一桶金”。到2000年,市政府建立“维也纳住房公司”,通过无偿划拨土地、为建设资金提供长期贷款和补贴利息等方式扶持它从事“安居房”的建设与经营。到目前为止,“安居房”已占到全市住宅总套数的25%。

　　这些“安居房”属于公有,始终“只租不卖”,且租金很低,相当于同等私有住宅出租价格的约50%,而且承租者可以无限期租用,即使承租方本人去世,其子女只要符合条件也可“世袭”租用。

　　作为维也纳公有住宅的另一种形式,“福利房”近些年来发展迅速,在维也纳市住宅中的比例也已超过了20%。与“安居房”相比,它的单套面积、套内及配套设施质量等都有提升。这种住宅,更适合中等收入群体。

　　“福利房”的产权属于房地产公司,承租人在住满10年后可以优先购买这一房产,前10年所交的房租可用以冲抵部分购房款,并可以得到20年的按揭和房价折旧等多项优待。如果不想购买,也可继续租用。

　　为确保公有住宅真正使中低收入者受益,维也纳市议会制定了一套严格的规定,以及申请、审查、分配、复核等流程。其中一个重要原则是:不管是“安居房”还是“福利房”,住户只能有一套,而且必须是唯一住宅。一旦购买或租用其他住宅,就必须将这套住房交回。

　　近两年来,维也纳市的居住人口迅速膨胀,这在一定程度上刺激了房价和地价,但政府仍在抑制价格暴涨中起着重要作用。比如,建房用地必须采用公开招标方式,政府的干预使得地产价格不可能拍得太高；即使是商品房建设,房地产商的利润一般也限定在10%-15%；绝大多数住宅建设项目可以申请政府补贴,但只要拿到了补贴,政府对建好的房子价格也就拥有了发言权……

　　目前,维也纳房产市场由公有住宅和受到严格约束的私有房产构成,不仅能满足各阶层人群的居住需求,也在很大程度上抑制了人们购买房产的欲望。有数据显示,现在维也纳人拥有私房的比例甚至不足25%。

　　在维也纳这样的国际化大都市,房价被有效平抑,实现“居者有其屋”,离不开政府那双“看得见的手”。

编辑：曹茂竹