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楼市暴涨，不可对违约潮袖手旁观

邓海建

//www.auribault.com 2015-06-10 来源：检察日报

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　　市场经济的本质，是法治经济、契约经济。对于职能部门来说，就像应对楼市暴跌下的退房潮一样，楼市暴涨下的违约潮，同样不能、也不该被袖手旁观。

　　眼下，深圳楼市暴涨，有人欢喜有人忧。一些购房者即便与二手房卖家签了购房合同，也只能“望楼兴叹”，只因卖家一句话:“我不卖了!”有人连续两次被卖家违约;有人原本有房，却为了换房陷入了“无家可归”的困境。有律师称，自4月底以来，律所接到的以卖家违约为主的房屋纠纷案件数量激增，比往年增加了10倍以上(6月9日《第一财经日报》)。

　　房价涨了，于是卖房的反悔了。要命的是，好像你还拿他真没办法。卖家如果圆滑世故，似乎买家就只能乖乖认输。比如按照双方签订的合同，卖家违约需要支付双倍定金或成交价的20%，问题是人家耍赖撒泼，甚至扬言“不怕告，官司耗个两三年，房价涨到你更买不起房”。这话很吓人，认准的无非是两个理:第一，维权成本高，法律难撑腰。第二，楼市要反弹，刚需更恐慌。

　　这两个逻辑，后者纯属“画个圈圈诅咒你”，而前者对买家来说，才是“致命一击”。北上广深向来是房价的敏感地带，一旦违约成本远远小于违约所得，卖房子的自然很容易撕破脸毁约。自“3·30”新政以来，深圳许多片区房价暴涨30%至50%，二手房卖家违约、反价的案例比比皆是。在这个问题上，与其说这是个诚信的考验，倒不如说，是制度法律没有托得住契约的底。这几天，我们还在北京和杭州用无人超市来测试大众的诚信意识，不过，接二连三的深圳卖家违约事件，恐怕恰恰说明一个道理:不要拿巨额的利益来测试人性。诚信，从来就不是天上掉下来的。你在“样样两元”的超市，可以路不拾遗，但在动不动就上涨几十万、上百万的房价上，可能利益比约定更诱人。

　　少数地区楼市暴涨，回光返照也好，报复性反弹也罢，职能部门对于违约潮总不能袖手旁观:一是司法当有兜底的刚性。楼市暴涨，赔款分分钟赚回来。依约赔偿也就罢了，如果一毛不拔、坐享渔利，法律该出手时就得出手。譬如2012年，最高法出台过《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对于卖方毁约后怎么赔偿、如何厘清权责关系等，有明确的界定。这个时候，司法不妨为买房的业主开通绿色通道，简易程序，快速处理，既保障买卖双方的合法权益，也彰显法律尊严。毕竟，法律的信仰，在于判例，不只在纸上。

　　二是征信系统启动“黑名单模式”。对于违约的卖方，又不肯如约赔偿，应该有个黑名单机制来约束。这种明目张胆背信弃约，和游客在景区乱涂乱画相比，哪个更恶劣呢?旅游局还有个黑名单来惩戒不文明行为，房管局等相关部门是不是也应该再拟定个房产交易黑名单———让这些恶意违约又拒不履行赔偿的业主，也付出违法的代价?

　　房价涨跌，都不该是拒绝合同履行的理由。市场经济的本质，是法治经济、契约经济。如果买卖合同成了一张废纸，那么，所谓“让市场做主”，岂非成了丛林法则下的近身肉搏?对于职能部门来说，就像应对楼市暴跌下的退房潮一样，楼市暴涨下的违约潮，同样不能、也不该被袖手旁观。

编辑：曹茂竹