如果不能解决学区内学生多、学位少的矛盾，很多名校依然会生源爆满，“租购同权”的意义就会打折扣

　　7月18日，广州楼市爆出大消息。为稳定房地产市场合理预期，促进房地产市场平稳健康发展，广州市政府办公厅在印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中，提出了中国住房租赁史上可能具有里程碑意义的一条措施：租购同权。《工作方案》明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障“租购同权”（7月19日中国经济网）。

　　“租购同权”让人们看到了租房者的福利甚至有人开始欢呼“租房时代”即将来临。的确，从房产价值的角度看，学区房的价格之所以远远高于一般商品房，就是因为其价格中包含着学区、学位的价值。一旦学区房与学区、学位等关键要素剥离，人们对于学区房就不会趋之若鹜，学区房的价格难免受到影响。同时，租房市场的学区资源也将随之释放。买不起学区房的人，可以通过租房圆了孩子上“名校”梦。所以，在乐观者看来，“租购同权”实在是一个一箭双雕的改革举措。

　　理想很丰满，现实却很骨感，尽管广州已经喊出了“租购同权”的改革口号，但“租购同权”的落地却需要跨越两个“鸿沟”。首先，“租购同权”需要跨越权利差异的“鸿沟”。如果学区内学位不紧张，“租购同权”或许能够实现，这也是广州率先提出“租购同权”的底气所在——广州的学生生源在减少，教育投入在加大，学位资源相对不紧张。可如果学区内的学位紧张怎么办？面对学生多、学位少的矛盾，学校该如何分配学位？以笔者所在的城市为例，很多名校生源爆满，最后只能通过摇号决定谁上好学校，谁接受教育局的统筹安排。如此处理看似公平，但对花了几百万元买学区房的家长来说则显然不能接受——他们花费了几百万元，最后的结果却是孩子无法上与房子对应的学校。这种做法值得商榷。

　　面对生源可能爆满的情形，更多学校根据学区房的产权和居住年限，对入学权利进行了三六九等的划分。比如：父母百分百产权，且居住一年以上的是第一等；父母百分百产权的是第二等；父母产权之和超过51%的是第三等；父母产权之和不足51%的是第四等；租房的是第五等。在学位资源紧张的前提下，作为被划在“第五等”的租房者，其子女所享有的学位只是充饥的“画饼”而已。如果“租购同权”不能以学位紧张问题的有效解决为前提，不能跨越入学权利层面的“鸿沟”，“同权”的意义就会被打折扣。

　　其次，“租购同权”需要跨越就近入学的“鸿沟”。就近入学何以存在“鸿沟”？原因在于，就近入学只是相对的就近入学——不同学区的就近入学，其含义、指向并不相同。在学区依然存在的现实背景下，就近入学的“近”并不是真正空间距离上的“近”，而是行政权力所划定的学区之“近”。也就说，就近入学的本质还是一种学位权利，而且就近入学的解释权在划定者。这也是为何会出现因为就近入学问题而打官司的深层症结：很多人以自己家离名校更近为由，将教育部门告上法庭，要求就近入学。可最后结果往往是，一个相对就近入学的解释就让愤愤不平的家长瞬间偃旗息鼓。

　　这些客观存在的问题，必然传导至租房市场。在名校旁边租房未必就意味着能够上名校，即便是在“租购同权”可以真正落实的情形下。因为，除了同权之外，租房者还需满足官方所说的就近入学原则。这也就意味着，必须租到有学区的房子才可能有名校可以上，而且只是可能。此时，新的“鸿沟”因为就近入学的原则在租房市场产生。客观地说，这个结果既不能有效释放更多教育资源，反而可能导致新的不公平——有学区房者优先将学区资源租赁给亲朋好友，他们可能会利用卖房买房的时间差，垄断优质教育资源。

　　当然，相比较而言，“租购同权”已经是一种进步。特别是，作为一线城市的广州能够率先提出这个口号和理念，确实难能可贵。关键是，这个理念如何转化为实质性行动，并促进结果公平，进而产生广泛示范效应。从目前的实际情况看，“租购同权”至少需要跨过两个“鸿沟”，“租购同权”的改革依然任重道远。